记者 钱铭
   
    1月26日，国务院出台“新国八条”调控楼市，调控措施明确指出，个人购房不满5年，转让时营业税按卖价全额征收；二套房贷首付比例提升至不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。“新国八条”被称为最严厉的楼市调控政策，济南房地产行业分析人士认为，新政对二手房、多套房的购置和买卖设置更为严格的条件，对打击房地产过度投机作用将很明显。新政出台后，济南房价上涨速度有望减慢，但房价不会因此下跌。

   新政矛头直指炒房现象

    “新国八条”中最有杀伤力的是，将二套房首付比例上调至60%。去年9月底出台的“国五条”中强调，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。3个多月后，贷款首付在50%之上再提一成，调控力度空前。
   
    易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从出台时间来看，“新国八条”有些紧迫，超出业内预期。这说明国家对于去年的房价调控效果不满意，尤其是去年9月以来房价重新上扬，大大加深了房价进一步上涨的担心。
   
    香港盒宝典资料大全经济学院院长葛金田说，此次楼市调控是力度最大、范围最广、方式最直接的一次，矛头直指炒房现象。相对于一线城市，济南炒房现象并不严重，但近年来投资房地产市场进行买卖的人也不少，新政让投资者无法购买两套以上房产，即使购买第二套房，门槛也提高不少。

    济南不少人拥有多套房
   
    新政对首套房购买者来说影响不大，而对于多套房的购置和买卖来说，将严格受到限制。新政中的提高二套房首付比例和禁止三套房购买都是针对多套房的政策。
   
   山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，济南房地产市场早期发展不成熟，加之房改等政策的影响，济南持有多套房的市民也不少。此次调控后，拥有多套房的人购买和销售成本将大幅增加。“房地产仍是许多人的投资渠道，新政出台后投资房地产的会有所减少。”葛金田称，在目前个人投资渠道较少的情况下，很多人将资金投向房地产市场，通过购置房产后出租和销售，快速赚取利润。“新国八条”对这部分人来说打击最大。

    二手房交易成本大增

   “新国八条”规定不足5年的房产转让营业税将从过去按差额征收改为按全额征收，这一改动将使得营业税的征税税额明显增加。以购入价80万元，目前价值100万元的普通住宅为例，按原规定未满5年仅对20万的差价部分征收5.45%的营业税，即10900元。而调整后将对100万元全额征收，税费达到54500元，大大增加了交易成本。“如果说‘限购令’是针对新房的，‘新国八条’就是调节二手房市场的有力措施。”振鲁不动产运营机构经理李长乐说，“新国八条”规定，不足5年的房产转让征收全额营业税，目前济南的二手房中，不足5年的大概占30%左右，购买这类房产的人受影响最大。
   
    李长乐认为，除了营业税，在二手房交易环节还有1%的个税，目前这项税率没有变化。按照以往的征税情况看，卖方不承担增加的税收，也就是说，新政出台后二手房购买者的支出会大大增加。5年以内的二手房销售量可能会缩减。

    济南楼市将迎来观望期
   
    业内人士认为，国务院出台新政后，在地方政府出台相关细则之前，济南楼市将会迎来一段时间的持币观望期。
   
    葛金田认为，人们对政策出台后的房价有一定心理预期，期望房价会因此下降，所以会出现一段时间的观望期。
   
    李长乐也表示，每年春节前后都是二手房交易的淡季，此时国家出台了限制二手房交易的严厉措施，对二手房交易更是沉重打击。预计二手房的买方和卖方都会选择观望，等待新政的效应显现出来再出手，观望期可能会持续到5月份之前。

    今年房价上涨空间缩小

    “新国八条”出台后，人们最关心的仍是房价。济南房地产业内人士表示，调控政策可能会使济南房价上涨的速度减慢，今年房价不会出现大涨，但房价下降仍然很难。“一系列调控政策出台后，今年济南的房价上涨的空间会很小。”葛金田说，调控政策可能在一定程度上确保房价不涨，但房价下降很难。
   
    李铁岗表示，目前济南楼市呈现供不应求的局面，在这种强大的刚需背景下，房价在很长时间内仍然会很高。只有供给与需求达到一定的平衡，房价才可能下降。

《都市女报》2011年1月28日第7版
原文链接： 今年济南房价上涨有望减速